在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的歷史中，聯(lián)想到日本20世紀(jì)90年代（倒退的十年），最大的特點(diǎn)是以土地、股票為代表的資產(chǎn)發(fā)生了劇烈波動(dòng)，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)衰退。那么，當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)、金融到底發(fā)生了什么呢？這篇文章可以了解一下，關(guān)注作者天天看優(yōu)質(zhì)的歷史文章，穩(wěn)定更新。

日本的泡沫經(jīng)濟(jì)

日本的泡沫經(jīng)濟(jì)是廣泛關(guān)注的現(xiàn)象，它是指當(dāng)資產(chǎn)的價(jià)格背離了其價(jià)值時(shí)產(chǎn)生的一種虛假的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，通常表現(xiàn)為在利率較低時(shí)社會(huì)的大量資金會(huì)流向股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致投機(jī)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其的實(shí)際所包含的價(jià)值。

1986年，房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入了一個(gè)增長(zhǎng)期，從數(shù)據(jù)上看，1991年的平均房?jī)r(jià)比1985年增長(zhǎng)了61.5%，其中商業(yè)用地的增幅高達(dá)80.9%，東京、大阪等大城市的房?jī)r(jià)增速更快（1991年比1985年增長(zhǎng)了207.1%，一年增長(zhǎng)了34.51%，以一百萬元的均價(jià)來算，一年上漲345100元，房地產(chǎn)進(jìn)入了暴利時(shí)期，民眾陷入了購房熱潮）。

當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)具有很高的泡沫成分，1990年日本全國(guó)的房地產(chǎn)總價(jià)值相當(dāng)于日本GDP的5.5倍，比1986年增長(zhǎng)了88%。在1991年大幅度下降之后，1997年日本的房地產(chǎn)下降了21.8%，商業(yè)用地下降34.1%，日本國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)總價(jià)值縮水30%左右。其中大城市的平均房地產(chǎn)價(jià)格下降多達(dá)56.4%，而商業(yè)用地下降72.4%，并且至今仍在下降。

干貨知識(shí)

80年代中期后，股票、房地產(chǎn)價(jià)格的上升讓許多銀行、金融機(jī)構(gòu)意識(shí)到了其中的投機(jī)價(jià)值，認(rèn)為當(dāng)貸款人以土地、股票等虛擬資產(chǎn)做擔(dān)保就能償還本金和利息。于是該類機(jī)構(gòu)在向日本人貸款時(shí)根本不進(jìn)行認(rèn)真的審查，也不考慮其償還能力，有的銀行甚至按照“預(yù)期”的上漲幅度來估計(jì)抵押品房地產(chǎn)、股票的價(jià)格，貸款因此從銀行流入了股市、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

在《世界經(jīng)濟(jì)展望》中顯示，日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)格增幅僅次于西班牙，高于英國(guó)及其他歐盟國(guó)家，房地產(chǎn)的價(jià)格跌幅最大時(shí)超過40%，其他歐盟國(guó)家最多只有30%。在1986~1990年，日本國(guó)內(nèi)的銀行貸款保持在15%左右，其中特殊的1986、1987年在30%左右。而民間貸款的規(guī)模相較于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期增長(zhǎng)了80%左右，同時(shí)貸款逐漸向房地產(chǎn)業(yè)集中。

數(shù)據(jù)看本質(zhì)

從家庭和企業(yè)的負(fù)債來看，1987~1990年日本人的金融負(fù)債規(guī)模比1983~1986年增長(zhǎng)了1.3倍，其中房地產(chǎn)負(fù)債占了絕大部分，而同期日本人的可支配收入增長(zhǎng)率僅為5.92%，顯然日本的高房?jī)r(jià)在透支日本人未來的錢。

從金融來看，1998年的資料顯示，包括金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的1997年不良債權(quán)為35萬億日元，其中銀行貸款為30萬億日元。世界銀行估計(jì)當(dāng)時(shí)的日本不良貸款約為GDP的25%左右，不良貸款的處置成本占GDP的12%。1991~1998年日本有眾多的金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉，其中包括了木津信用社、北海道拓殖銀行以及山一證券等。

泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期也引起了日本國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化：大型金融機(jī)構(gòu)——非銀行金融機(jī)構(gòu)、中小企業(yè)家庭——不動(dòng)產(chǎn)和金融資產(chǎn)。1985年廣場(chǎng)協(xié)議日元升值之后，日本央行在1986~1987年連續(xù)五次將利率從5.0%降到了2.5%，特別是在1987年后仍然以2.5%的低利率保持了27個(gè)月之久。不僅如此，日本在1987年5月還大力擴(kuò)張貨幣的供應(yīng)量，導(dǎo)致信貸規(guī)模快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)不斷升溫。為了抑制這種通貨膨脹的現(xiàn)象，日本在5月又將利率從2.5%提高到了6%。，以此為現(xiàn)象的是經(jīng)濟(jì)縮水，股票和房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌。

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1987~1990年日本企業(yè)的房地產(chǎn)買賣盛行，大企業(yè)的土地規(guī)模為8.5萬億日元，中小企業(yè)達(dá)到了22.3萬億日元，而且期間中小企業(yè)的房地產(chǎn)投資比1983~1986年分別增長(zhǎng)了1.72倍、1.35倍，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為并不是在投資實(shí)體而是在炒作房地產(chǎn)。

利率調(diào)整的影響先是表現(xiàn)在了股票價(jià)格上，從1990年起，股價(jià)開始暴跌，到1992年8月18日平均股價(jià)已經(jīng)跌到了14309日元，與1989年的38915日元降低了63%。股價(jià)暴跌后，隨之是房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌，1990年12月~1991年12月日本房地產(chǎn)價(jià)格下跌了46%，房地產(chǎn)總價(jià)值從107.6億日元的資產(chǎn)化為了泡影，到1994年東京、大阪等城市房地產(chǎn)價(jià)格跌幅達(dá)到了50%。

與日本泡沫經(jīng)濟(jì)相關(guān)的是，1991年之后每年都有1萬家以上的資產(chǎn)在1000萬日元以上的企業(yè)倒閉，總價(jià)值達(dá)6萬億美元的資產(chǎn)蒸發(fā)了，日本的金融機(jī)構(gòu)陷入了不良債權(quán)的泥潭。顯然，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)主要是體現(xiàn)在房地產(chǎn)、金融方面。