受新冠肺炎疫情影響，多地售樓2月份處于停擺狀態(tài)，房企銷售情況不容樂觀。眾多房企開辟線上銷售渠道，成績(jī)?nèi)绾危?/p>

2月29日晚間，多家機(jī)構(gòu)披露了2020年1~2月房企銷售排行榜。從中可以看出，房地產(chǎn)銷售確實(shí)遇到極大困難，但也有亮點(diǎn)。

困難時(shí)刻，多家房企推出了發(fā)債計(jì)劃，及時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金。

2月份銷售普跌 恒大逆市大增

克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近幾年來(lái)單月銷售的最低記錄。從1~2月的累計(jì)銷售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低23.8%。

統(tǒng)計(jì)顯示，有超8成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和1~2月累計(jì)銷售金額均同比雙降。房企2月份銷售整體低迷的原因主要是受新冠肺炎疫情的影響，傳統(tǒng)依賴的線下售樓處關(guān)閉，而線上的銷售效果一般。

億翰智庫(kù)發(fā)布的2月份銷售排行榜顯示，恒大單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額470億元，同比增長(zhǎng)了118%，環(huán)比1月份也增加了16%；碧桂園300億元，同比下降49%；萬(wàn)科285.9億元，同比下降34%。保利、綠地、中海、融創(chuàng)2月份的全口徑銷售金額也超過了100億元，金地集團(tuán)、招商蛇口不足30億元。

恒大實(shí)現(xiàn)了逆市大增，與其近期實(shí)施的營(yíng)銷策略密不可分。首先是2月13日，恒大宣布全國(guó)樓盤實(shí)施全面“網(wǎng)上購(gòu)房”， 客戶在2月底前繳納5000元即可選定房源，并搭配降價(jià)補(bǔ)償、無(wú)理由退房、推薦獲傭金等措施。緊接著在2月18日，恒大又啟動(dòng)其史上最大的一次優(yōu)惠讓利，全國(guó)在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓）2月18日～2月29日期間可享受七五折優(yōu)惠，3月1日～3月31日可享受七八折優(yōu)惠。

恒大還將繼續(xù)大力推進(jìn)網(wǎng)上銷售活動(dòng)。3月1日上午，恒大集團(tuán)第三次舉行網(wǎng)上銷售新聞發(fā)布會(huì)，分管營(yíng)銷的副總裁劉雪飛表示，2月份恒大共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)9.9萬(wàn)套套，優(yōu)惠后房屋總價(jià)值1026.7億。自3月1日起，恒大將繼續(xù)大力推行網(wǎng)上銷售重大活動(dòng)，同時(shí)大幅降低了認(rèn)購(gòu)的門檻。3月份，只要交2000元就能網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)一套房。具體的措施為，自購(gòu)房的，2000元定金抵房款，房?jī)r(jià)再減40000元，還有額外99折；推薦他人買房，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金35000元和1%的傭金，同時(shí)返還定金；房子被他人購(gòu)買，返還定金，還給予1000元補(bǔ)償金；房子到最后沒人買，返還定金。同時(shí)可以邀請(qǐng)親朋好友在“恒房通”注冊(cè)認(rèn)證為新會(huì)員，30元/人獎(jiǎng)勵(lì)。

克爾瑞發(fā)布的排行榜顯示，恒大前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額875.5億元，位列行業(yè)第一位，是10強(qiáng)中唯一沒有同比下跌的房企。在其后，萬(wàn)科前兩月全口徑銷售金額835億元，碧桂園765.1億元，保利地產(chǎn)448億元。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的榜單提出質(zhì)疑，稱這是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上最水的一次榜單。他對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，疫情下房地產(chǎn)行業(yè)還能有這么大的銷售額，有欺騙的嫌疑。興業(yè)證券2月23日研報(bào)也顯示，春節(jié)后三周，43個(gè)重點(diǎn)城市整體新房成交數(shù)據(jù)同比下降89%。這一下降幅度，要比研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企銷售情況糟糕的多。

目前，線下售樓處正在有序恢復(fù)開放，預(yù)計(jì)3月份銷售情況將有所好轉(zhuǎn)?？藸柸鹧芯空J(rèn)為，隨著市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度有望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。屆時(shí)短期市場(chǎng)供應(yīng)量將快速回升，一季度積壓的購(gòu)房需求或在二季度有序釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)階段性的銷售窗口期。但是，如果疫情在短期內(nèi)未得到有效緩解，會(huì)二季度的市場(chǎng)銷售帶來(lái)不利影響，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)銷售和資金鏈造成巨大壓力。特別是對(duì)于高杠桿的企業(yè)而言，面對(duì)管理成本、利息費(fèi)用的高額支出疊加上半年的債務(wù)到期，房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)甚至生存壓力。

陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌近日在接受媒體采訪時(shí)表示，基本判斷是2月份房企銷售額會(huì)很糟糕，3月份也不會(huì)變好，如果疫情在3月份結(jié)束不了，對(duì)房企二季度銷售的影響也會(huì)比較大；下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，房企的銷售壓力及資金回籠壓力會(huì)很大；所有企業(yè)都應(yīng)該把管好現(xiàn)金流擺在第一要?jiǎng)?wù)，如果哪家房企現(xiàn)金流管的不好，可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約。

多家房企發(fā)債“補(bǔ)血”

吳建斌還說(shuō)，當(dāng)下，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和投資現(xiàn)金流基本停滯，只剩下融資現(xiàn)金流，重兵也都應(yīng)放在了融資環(huán)節(jié)上。

的確，近期就有包括萬(wàn)科、陽(yáng)光城、碧桂園等多家房企推出發(fā)債計(jì)劃。

萬(wàn)科2月28日晚間公告，公司已收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過120億元的公司債券。此前，根據(jù)股東大會(huì)和董事會(huì)的授權(quán)，經(jīng)公司總裁同意，公司向證監(jiān)會(huì)分別申請(qǐng)面向合格投資者公開發(fā)行不超過90億元的公司債券、及面向合格投資者公開發(fā)行不超過30億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券。

2月27日，陽(yáng)光城2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券已獲深交所通過。募集說(shuō)明書顯示，此次債券發(fā)行規(guī)模不超過80億元（含），分期發(fā)行，首期不超過20億元（含），債券期限為不超過7年（含），可以為單一期限品種或多種期限的混合品種。

美的置業(yè)（03990.HK）2月24日公告，公司2020年公司債券（第一期）發(fā)行工作結(jié)束，實(shí)際發(fā)行規(guī)模14.4億元，票面利率4%。該公司債券為四年期，且為無(wú)擔(dān)保債券。據(jù)了解，此次發(fā)債獲得資本市場(chǎng)追捧，全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)超108億元，為實(shí)際發(fā)行規(guī)模的7.5倍。4%的票面利率為美的置業(yè)發(fā)債利率歷史新低，同時(shí)創(chuàng)下2017年以來(lái)同期限民營(yíng)房企債券最低利率。債券發(fā)行后，美的置業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)占比提升，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

2月20日消息顯示，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券獲上交所通過，總規(guī)模不超過85.38億元，擬分期發(fā)行，主要用于償還發(fā)行人及控股股東碧桂園控股到期或回售公司債券。此外，深交所網(wǎng)站顯示，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)的“華西-碧桂園2020年應(yīng)收款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)規(guī)模為25.68億元。

招商蛇口2月11日成功發(fā)行了2020年度第一期超短期融資券，簡(jiǎn)稱為20招商蛇口SCP001，期限為162天，計(jì)劃發(fā)行總額及實(shí)際發(fā)行總額均為10億元，起息日為2020年2月12日，兌付日為2020年7月23日，票面利率為2.7%。

龍湖集團(tuán)2月28日公告，將于3月3日、4日向合格投資者公開發(fā)行2020年住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過30億元，分5年期和7年期兩種，票面利率詢價(jià)區(qū)間分別為2.7%~3.7%及3.3%~4.3%。

中交地產(chǎn)2月28日晚間公告，為滿足自身資金需求、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)、進(jìn)一步拓寬融資渠道，公司擬通過多種方式融資。其中，擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行非公開定向債務(wù)融資工具融資不超過30億元，發(fā)行公司債券規(guī)模不超過7億元。今年2月，中交地產(chǎn)還計(jì)劃通過發(fā)行永續(xù)中票融資16億元。公司表示，通過上述方式融資，有助于增加公司資金流動(dòng)性，提高資金使用效率，促進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

同樣在2月28日，富力地產(chǎn)公告，公司的間接全資附屬公司怡略有限公司擬發(fā)行2024年到期4億美元8.625%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行價(jià)為票據(jù)本金額100%，票據(jù)將自2020年3月5日起按年利率8.625%計(jì)息。

“房住不炒”仍是主基調(diào)

疫情發(fā)生以來(lái)，已有多地出臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策。但是可以明確的是，“房住不炒”仍是主基調(diào)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段是可以明確地。

最引人關(guān)注的是河南省駐馬店市，其政府網(wǎng)站日前發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（駐政〔2020〕15號(hào)），將住房公積金貸款額度由45萬(wàn)元上升到50萬(wàn)元，首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。同時(shí)，做出了降低商品房預(yù)售門檻，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)助政策、調(diào)整了土地競(jìng)買保證金繳納比例等舉措。

隨后不久，駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志被約談。

河南省政府網(wǎng)站的消息顯示，近期，駐馬店市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（駐政〔2020〕15號(hào)），引起了社會(huì)媒體“放松調(diào)控”的解讀和炒作。

河南省委、省政府高度重視，尹弘省長(zhǎng)專題聽取匯報(bào)，提出明確要求。2月28日，何金平副省長(zhǎng)召集省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，約談了駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。同時(shí)，針對(duì)新冠肺炎疫情帶來(lái)的沖擊和影響，要落實(shí)中央有關(guān)部署，積極幫助企業(yè)解決實(shí)際困難。

駐馬店市主要負(fù)責(zé)同志表示，要以此次約談為契機(jī)，統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，深刻汲取教訓(xùn)，強(qiáng)化整改落實(shí)，采取有力措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，駐馬店政府網(wǎng)站上已經(jīng)不見《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，此前發(fā)布該文件的鏈接已經(jīng)無(wú)法打開。

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